為抑制通膨預期心理，中央銀行理事一致同意升息半碼(0.125個百分點)，政策利率調升至1.875%，創下八年新高，從去年三月以來已連五升，累計升息三碼；央行也二度下修今年經濟成長率至2.21%，雖然較去年十二月預測值2.45%下修，但稱「保二」沒問題。

升息接近尾聲，經濟下行後座力正在開始，間接對房市產生不利影響

利率五連升，升息循環慢慢接近尾聲，但經濟下行的後座力才正開始，今年經濟成長率保二都很勉強，明年可能觸及負成長的威脅。房市在技術面上處於高檔，又逢基本面的經濟下行影響，要堅挺不下修，實在不大容易，但最壞的環境也就是如此，未來多方轉折的關鍵在於剛性需求是否會持續觀望，交易量能若持續萎縮，房價就有機會鬆動。

早在去年央行隨全球啟動升息循環，筆者就撰文指出，升息循環的初期往往是景氣最熱絡時候，對房市一點影響也沒(如2022上半年)，但到中期就會影響經濟增長放緩(如2022年第四季)，而到了升息尾聲，就開始間接影響房市(預計在2023下半年)。

2022年底筆者對2023年的十大房市趨勢預測，一一應驗

筆者在2022年底特別針對升息後期2023年的房市是否面臨反轉向下的挑戰，提出影響房市的十大走勢分析，如今一一應驗，包括：

(一)全球經濟表現不佳。

(二)國內經濟表現不佳。

(三)技術面處於末升段。

(四)兩岸地緣政治威脅。

(五)總統大選前政策緊盯房市。

(六)成屋市場價盤量縮。

(七)預售市場推案量若不減，會產生多殺多。

(八)土地價格與交易量趨緩。

(九)商辦市場兩樣情，Ａ辦走穩，Ｂ辦、Ｃ辦將開始走弱。

(十)總統大選前市場詭譎多變，2023Q4將是房市反轉關鍵。

今年國內經濟成長果然不如預期，2023年保二都可能有問題，國發會三月二十七日發布二月景氣燈號，在全球需求不振影響下，出口、外銷數據衰退幅度擴大，以及工業生產指數持續翻黑的衝擊，持續亮出第四顆代表「景氣低迷」的藍燈，綜合判斷分數為十分，較一月再減一分，這樣看起來，2024年可能如筆者預測，將面臨八年經濟負成長魔咒，勢必影響房市基本面與需求面動能。

另一方面，在技術面高檔與政策面打壓以及兩岸地緣政治三重影響下，購屋信心脆弱，市場陷入觀望態勢，多空僵持不下，房價鬆動只是遲早的事。

政策僵硬，導致商辦市場逐漸降溫，呈現價漲量縮的背離現象

商辦市場是另類經濟櫥窗，經濟成長率佳，就會激勵投資意願，商辦需求就會增加。近年商辦因租金高漲而成為熱銷商品，但疫情改變商業模式，行動辦公成為趨勢，長線因租金高漲而壓縮辦公空間，而在經濟成長趨緩與供給將不斷增加的情況下，也使得商辦市場逐漸降溫，呈現價漲量縮的背離現象。

最近住宅市場交易量下滑，連商用不動產市場和土地市場交易量也大幅緊縮。受經濟前景不明朗、利率升升不息、打炒房導致建商與投資型買方縮手影響，2023年第一季商用不動產與土地買氣，均較去年同期出現大幅落差，其中商用不動產與土地交易額都衰退到僅約一五○億元，幾乎腰斬。

政府在金融政策上，往往忽視市場機制面向，利率不斷調升，而壽險業購買商用資產的最低投報率門檻也隨之不斷調高，以致產生三大後遺症：

1.逼業者對房客不斷調高房租。

2.逼得市場無貨可買。

3.逼業者資金抽離穩健市場，往高投報區域或高風險債券市場投資。

商用不動產市場萎縮，建議政府應思考兩個方向更改對壽險業最低投報率公式：

1.不以升息當季為標準，央行升息三碼，應該凍調於二碼或一碼。

2.二年期機動利率不應只看最新一期，而是採用過去三年或五年的利率平均值。

住宅市場若供給增加而交易萎縮，下半年房價很可能鬆動

全台住宅市場表現，除剛性需求市場表現仍呈穩定狀態，漲高地區房價開始有小幅鬆動現象，2022年第四季六都均價進入盤整，雖然全年度比較2021年的均價除了台北市、高雄市以外仍有大幅度漲勢，但從第四季的均價表現觀察，六都已全面降溫，台北市、新北市、桃竹、台中成屋均價小漲，台南、高雄均價小跌，而市場也呈現北台灣抗跌現象，今年上半年的房市若供給持續增加，交易量持續萎縮，下半年房價就會有明顯鬆動。

剛性需求仍然強勁，主流產品的房價要鬆動有些難度

市場雖冷，但剛性需求仍強，小坪數低總價為主流，由於房價拉高，在總價難以再推升的情況下，單價拉高，總價不變，銷售面積就逐漸縮小。以前中南部透天從八十至一百坪，縮到現在的五十至六十坪，甚至更小。而北部的一房兩房小家庭住宅，從過去的十八至三十坪，縮到現在的十二至二十五坪，至少商辦租賃市場也會朝向極小的方向規劃。

因此，在剛性需求仍然強勁的市場氛圍中，主流產品房價要鬆動的確有相當大的難度，而現階段自住需求若要持續觀望，倒不如積極擇優而入，畢竟是自住，何必在乎短期漲跌，不必讓自己陷入進退維谷的困境。

▲六都 111Q4對比110Q4 均價